1-3 都市再開発方針等
更新日 平成22年4月26日
豊島区を含む東京都区部には、副都心の育成、不燃化の促進、住環境の改善やオープンスペース確保など、さまざまな街づくりの課題があります。都市再開発方針は、街づくりを積極的に実現するために、各種の再開発施策を長期的かつ総合的に体系づけたもので、昭和55年の都市再開発法の改正により制度化され、都市計画法第7条第4項に基づく「市街化区域及び市街化調整区域の整備、開発又は保全の方針」の一部として定められることになっていましたが、平成12年の都市計画法の改正により都市再開発方針等（都市計画法第7条の2）として独立しました。
なお、都市再開発方針には、「1号市街地」（都市再開発法第2条の3第1項第1号）と「再開発促進地区（2号地区）」（同第2号）を定めることになっていますが、さらに東京都では、「再開発誘導地区（1.5号地区）」も定めています。
また、平成9年5月9日に「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」が公布され、その第3条第1項で、「密集市街地の土地の区域内の各街区について防災街区としての整備を図るため、特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区（防災再開発促進地区）及び当該地区の整備又は開発の計画の概要を明らかにした防災再開発の方針」を定めるものとされました。
さらに、「大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法」の第3条の6第1項の規定により、「住宅市街地の開発整備の方針」を定めるものとさています。
各々の内容及び豊島区の指定状況は、次のとおりです。
（1） 都市再開発の方針
1．1号市街地
主として既成市街地の中で、長期的視点からみて計画的な再開発が必要な市街地として定めるもので、再開発の目標や土地利用等の整備の方針を定めます。概ね23区全体がこの1号市街地になっており、豊島区は「センター・コア再生ゾーン」もしくは「都市環境再生ゾーン」に位置付けられています。それぞれの地域における再開発の目標は、次のとおりです。
ア．センターコア再生ゾーン
（ア）民間の都市づくりへの積極的参加を促進しながら、幹線道路網や公共交通機関の利便性を生かした多様な機能を持つ計画的複合市街地の形成などを推進し、都心、副都心、新拠点の育成整備を図る。
（イ）都心居住の推進による職住バランスの回復、木造住宅密集地域の整備、良好な住宅市街地の保全、商業や工業などの機能を併せ持つ特色ある複合市街地の形成などを図る。
1号市街地のうち一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区で、実現の見通しや緊急整備の必要性等を考慮して指定します。再開発促進地区には以下の目標、方針などが定められています。
（ウ）歴史的建造物の保存、歴史的景観の再生、魅力的な都市景観形成に寄与する民間の計画的開発の誘導などを進める。
イ．都市環境再生ゾーン
（ア）防災都市づくりによる木造住宅密集地域の安全性の確保を図る。
（イ）駅周辺における都市型住宅地の形成などを進め、居住環境と利便性に優れた住宅地への再生を図る。
（ウ）河川や幹線道路等の整備に併せて、既存の公園や河川沿いの緑地なども活用しながら緑をつなげていく。
（エ）道路整備などによる地域交通体系の整序、生活拠点や生活中心地の育成、地区計画等による無秩序な小規模開発の防止、大規模な土地利用転換の適切な誘導、住宅地の良好な景観形成などを推進していく。
2.再開発促進区（2号地区）
1号市街地のうち一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区で、実現の見通しや緊急整備の必要性等を考慮して指定します。再開発促進地区には以下の目標、方針などが定められています。
ア．地区の再開発整備等の主たる目標
イ．用途、密度、その他の土地利用計画の概要
ウ．建築物の更新の方針
エ．都市施設及び地区施設の整備の方針
オ．公共及び民間の役割
豊島区内の再開発促進地区（2号地区）は、図表1-4のとおりです。
図表1-4 再開発促進地区（2号地区） 平成21年3月現在
| 番号 | 地区名 (面積：ヘクタール） | 地区の再開発整備等の主たる目標 |
|---|---|---|
| 豊・1 | 池袋駅西口地区（約19.0） | 既存の商業集積を活かしながら業務や文化機能の立地を進め、公共施設の整備や駅周辺の再開発により、副都心機能の拡充、強化を図る。 |
| 豊・3 | 東池袋四・五丁目地区（約19.2） | 老朽木造建築物の建替え、不燃化、生活基盤施設の整備、オープンスペースの確保等により、総合的な住環境整備を進める。 |
| 豊・4 | 雑司が谷霊園周辺地区（約21.3） | 避難場所周辺の建築物の不燃化、共同化を図り、地区計画等により安全で快適なまちづくりを進める。 |
| 豊・5 | 立教大学周辺地区（約28.3） | 避難場所周辺の建築物の不燃化、共同化を図り、安全で快適なまちづくりを進める。 |
| 豊・6 | 染井霊園周辺地区（約85.0） | 地区計画等により建築物の不燃化、共同化を促進して避難場所の防災性の向上を図るとともに、都市型住宅の供給、公共施設の整備など災害に強くうるおいのあるまちづくりを進める。 |
| 豊・7 | 上池袋地区（約67.1） | 老朽木造住宅等の建替え、不燃化を促進し、良質な都市型住宅の供給を図るとともに、地区防災施設や生活基盤施設の整備等総合的な住環境の改善を図る。 |
| 豊・8 | 東池袋四丁目地区（約2.7） | 市街地再開発事業を実施することにより、周辺地域の街づくりと調和した、池袋副都心の整備を先導する地区として、商業、業務や文化、居住など複合的な機能を備えた良好な市街地の形成を図る。 |
| 豊・9 | 南長崎二・三丁目地区（約25.3） | 老朽木造建築物の建替え、不燃化を促進するとともに、地区防災施設や生活基盤施設の整備等により総合的な住環境の改善を図る。 |
| 豊・10 | 池袋本町地区（約63.6） | 延焼防止機能を有する道路、公園等の整備を行い、防災性の高い安全で快適なまちづくりを進める。 |
| 豊・11 | 南池袋地区（約30.6） | 密集市街地の防災性の向上と住環境の整備を図り、災害に強い安全で快適なまちづくりを進める。 |
| 豊・13 | 造幣局地区（約3.6） | 池袋副都心に隣接する大規模低未利用地の有効活用を図り、新たな機能を誘導しながら、防災性の高い市街地の形成を図る。 |
| 11地区（約365.7） |
c.再開発誘導地区（1.5号地区）
再開発促進地区には至らないものの、1号市街地の整備の方針を進めるうえで、再開発が望ましく、効果が期待できる地区です。
豊島区内の再開発誘導地区（1.5号地区）と整備の方向は、次のとおりです。
図表1-5 再開発誘導地区（1.5号地区） 平成21年3月6日現在
| 地 区 名 | 整備の方向 |
|---|---|
| 豊－ア 池袋 |
既存の商業、娯楽機能に加え、業務、文化機能の拡充を進め、副都心機能の強化を図る。 |
| 豊－イ 北大塚三丁目 |
木造賃貸住宅等の建て替え、不燃化を促進し、良質な都市型住宅の供給を図るとともに、生活基盤施設の整備など総合的な住環境の改善を図る。 |
| 豊－ウ 南長崎・長崎 |
老朽木造住宅の不燃化、共同化を促進するとともに区画道路、広場及び防災施設の整備など住環境の改善を図る。 |
| 豊－エ 池袋三・四丁目 |
木造住宅の不燃化、共同化を促進し、良質な都市型住宅の供給を図るとともに、広場等オープンスペースの確保により、防災性の向上と住環境の改善を図る。 |
| 豊－オ 要町三丁目 |
幹線道路沿道の建築物の不燃化を図る。 |
| 豊－カ 西巣鴨 |
木造住宅の不燃化、共同化を促進するとともに、生活基盤施設の整備など総合的な住環境の改善を図る。 |
| 豊－キ 東池袋 |
緑豊かな住宅地の特性を生かして、区画道路、広場及び防災施設の整備など、住環境の改善を図る。 |
| 7地区 |
（2） 防災再開発の方針
防災再開発促進地区は、密集市街地の区域内で防災街区としての整備を図るため、特に一体的、かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区です。
豊島区では、東池袋四・五丁目（平成11年1月14日告示）と上池袋地区外2地区(平成12年2月15日告示）の4地区が指定されています。
図表1-7 防災再開発促進地区 平成20年6月20日現在
| 番号 | 地区名 (面積：ヘクタール） |
地区の再開発,整備等の主たる目標 |
|---|---|---|
| 豊・1 | 東池袋四・五丁目地区 （約19.2） |
災害時の危険性が高い木造住宅密集地域の整備を促進し、防災性の向上と住環境の改善を図り、災害に強い安全で快適なまちづくりを進める。 |
| 豊・2 | 上池袋地区 （約67.1） |
老朽木造住宅等の不燃化、共同・協調建替えを促進し、良好な都市型住宅の供給を図るとともに、地区防災施設や生活基盤施設などの防災街区の整備を図り、防災性の向上と住環境の改善を図る。 |
| 豊・3 | 南長崎二・三丁目地区 （約25.3） |
老朽木造住宅等の不燃化、共同・協調建替えを促進するとともに、地区防災施設や生活基盤施設などの防災街区の整備を図り、防災性の向上と住環境の改善を図る。 |
| 豊・4 | 染井霊園周辺地区 （約53.1） |
老朽木造住宅等の不燃化、共同・協調建替えを促進し、避難場所の防災性の向上を図るとともに、良好な都市型住宅の供給、地区防災施設や生活基盤施設などの防災街区の整備を図り、防災性の向上と住環境の改善図る。 |
| 4地区 （約164.7） |
（3） 住宅市街地の開発整備の方針
豊島区内の重点地区と整備又は開発の目標は次のとおりです。
図表1-9 特定促進地区 平成21年3月6日現在
| 番号 | 地区名 （面積：ヘクタール） | 地区の整備又は開発の目標 |
|---|---|---|
| 豊.3 | 上池袋地区 （67） |
老朽木造住宅等の建替え、不燃化を促進し、良質な都市型住宅の供給を図るとともに、地区防災施設や生活基盤施設の整備などの防災街区の整備と合わせて総合的な住環境の改善を図る。 |
| 豊.4 | 染井霊園周辺地区 （53） |
老朽木造住宅等の不燃化、共同化を促進して避難場所の防災性の向上を図るとともに、良質な都市型住宅の供給、公共施設の整備など災害に強くうるおいのあるまちづくりを進める。 |
| 豊.5 | 東池袋四・五丁目地区 （19） |
老朽木造建築物の建替え、不燃化、生活基盤施設の整備、オープンスペースの確保等により、総合的な住環境整備を進める。 |
| 豊.6 | 東池袋四丁目地区 （3） |
市街地再開発事業を実施することにより、周辺地域の街づくりと調和した、池袋副都心の整備を先導する地区として、商業・業務や文化、居住などの複合的な機能を備えた、良好な市街地の形成を図る。 |
| 豊.11 | 池袋本町地区（64） | 道路の拡幅整備や公園・広場の整備等を進め、併せて老朽住宅の建て替えを促進するなど、地域の居住環境の改善について、総合的に取り組む。 |
| 豊.12 | 南池袋二丁目地区（6） | 池袋副都心に隣接した立地特性を活かし、副都心内のサンシャインシティや東池袋の再開発地区と連携した地域の拠点的なまちとなるよう、土地の高度利用を図るとともに、安全で快適なまちづくりを進める。 |
| 豊.13 | 目白二丁目地区（1） | 都心地域の居住の促進を図るとともに、敷地の有効利用並びに居住水準の向上を図り、良質な都市型住宅を供給する。 |
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