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2-2　用途地域等の指定と土地利用の現況

更新日 平成20年9月19日

• 地域地区（用途地域等）の照会

　街づくりを進めるための土地利用の規制や都市施設の整備などは、原則として都市計画区域内の土地について、策定された都市計画に基づいて実施されます。豊島区をはじめとする東京23区は、「東京都市計画」という名称の一つの都市計画区域として大正11年[1922年]4月24日に指定されました。
　この都市計画区域内の土地利用規制として用途地域等の地域地区が指定されることになりますが、豊島区に初めて用途地域が指定されたのは大正14年[1925年]でした。当時の用途地域の種類は、「住居」、「商業」及び「工業」の3種類で、これらのうちのどれにもあてはまらない「未指定地域」をあわせて実質的に4種類の用途地域がありました。豊島区のほとんどの地域は住居地域で、現在の明治通り、目白通り、旧中山道、池袋本町から板橋へ抜ける旧鎌倉街道など、当時の幹線道路沿道に商業地域が指定されていました。
　この4種類の用途地域は、その後「緑地地域」、「空地地区」、「容積地区」などの別の視点からの規制が加えられていきましたが、昭和25年[1950年]の建築基準法制定による「未指定地域」の「準工業地域」への移行を経ながらも、昭和43年の新都市計画法制定による8種類の用途地域制まで続くことになります。
　現在では、平成4年6月の都市計画法及び建築基準法改正により12種類の用途地域制となり、豊島区ではこのうちの8種類が指定され、平成8年5月31日より施行されています。
　豊島区の用途地域指定状況は、図表2-1-1のとおりです。

図表2-1-1　用途地域等の指定状況（平成20年6月20日現在）

(注釈)割合については、小数点第2位を四捨五入していることから、小計及び合計の値と一致しないことがあります。

　用途地域は地域地区制による土地利用規制の基本となるものですが、これを補完するものとして、特別用途地区、防火地域・準防火地域、高度地区・高度利用地区などといった補助的な地域地区があります。
　豊島区における特別用途地区等の指定状況（平成17年1月19日現在）は、次のとおりです。

(1) 特別用途地区

(1) 特別工業地区

　特別工業地区は衛生上有害な工場の進出を制限するために設けられる地区で、豊島区では、居住環境の保全及び中小企業の保護を図るため、準工業地域の一部地域に「第二種特別工業地区」を指定し、条例で工場の用途及び規模による規制並びに風俗営業関連施設の規制を行なっています。指定面積は9.2ヘクタールとなっています。

(2) 文教地区

　文教地区は大学などを中心とする教育環境を維持保全するために設けられる地区で、原則として、住居系の用途地域には第一種文教地区を、その他の用途地域については、やや規制の緩やかな第二種文教地区を指定します。
　豊島区での文教地域は、学習院大学と立教大学を中心とした地域に指定されており、指定面積は、第一種文教地区が92.0ヘクタール、第二種文教地区が60.4ヘクタールの合計152.4ヘクタールとなっています。

(2) 高度地区・高度利用地区

(1) 高度地区

　市街地の環境を維持するために建築物の一般的な高さの最高限度を定める高度地区と土地利用の増進を図るために、建築物の高さの最低限度を規制する最低限度高度地区とがあります。高度地区は、第一種から第三種まであり、建築敷地の北側の隣地斜線によって規制するのに対し、最低限度高度地区は、建物の高さの最低限度を定めることによって規制しており、両方が同一地域に指定されることもあります。
　豊島区の高度地区の指定状況は、図表2-1-2のとおりです。
　高度地区の内容については、下記をご覧ください。

• 豊島区の高度地区

　図表2-1-2　高度地区指定状況（平成20年6月20日現在）

高度地区

最低限度高度地区

(2) 高度利用地区

　高度利用地区は市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るために、建築物の容積率の最高限度及び最低限度や建ぺい率の最高限度、建築面積の最高限度などを定めるものです。
　豊島区では、平成5年8月17日に東池袋四丁目地区再開発地区計画及び第一種市街地再開発事業の決定に伴い、土地の合理的かつ健全な高度利用を図るため、東池袋四丁目外地内に約1.6ヘクタールの高度利用地区をが決定しています。（豊島区告示112号）

（注釈1）
　再開発地区計画区域内で、地区整備計画が定められている区域については、建築基準法第68条の5第1項の規定により、特定行政庁が認めたものは、容積率の最高限度に関する制限は適用しない。
（注釈2）
　再開発地区計画区域内で、地区整備計画が定められた区域については、容積率の最低限度に関する制限は、適用しない。
（注釈3）
　地下駐車場等の用に供する地下車路出入口、及び地下鉄出入口、公衆用通路、広場の用に供するデッキ部分を除く。

(3) 防火地域・準防火地域

　防火地域・準防火地域は密集した市街地において火災が発生しても延焼しないように、建物を燃えない構造や燃えにくい構造で建築し、集団的な都市の防火を図ることを目的として指定するものです。
　防火地域は、鉄道駅周辺の商業地、避難場所及びその周辺や400％以上の高い容積率が指定されている区域などに指定され、それ以外は準防火地域が指定されています。
　豊島区内では、全域にどちらかの地域が指定されています。

　図表2-1-3　防火地域・準防火地域指定状況（平成20年6月20日）

(4) 特定街区

　将来の都市資産として良好な街区レベルの建築計画について、市街地の環境整備に有効な空地、施設等を提供する代わりに容積の割増等を含む基準を都市計画により別に定め、その街区について一般的な形態規制（建ぺい率や容積率等）の適用を除外するものです。
　豊島区では、昭和53年に完成した「サンシャインシティ」が唯一の適用例です。

　サンシャインシティ特定街区の概要は、次のとおりです。

　ア．都市計画決定告示 昭和47年11月24日
　イ．街区規模：5.5ヘクタール
　ウ．指定容積率 800％
　エ．容積対象床面積 437,260平方メートル 駐車場 91,350平方メートル
　オ．最高高さ 248メートル
　カ．有効空地率 51.7％ 建ぺい率 70.5％

(5) 駐車場整備地区

　駐車場整備地区とは、都市計画法第8条第1項第8号による地域地区の一つで、駐車場法第3条の規定に基づき、都市計画で定めるものです。
　商業地域、近隣商業地域とこれら周辺の地域において、自動車交通が著しくふくそうする地区で、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保する必要があると認められる区域について指定されます。
　また、駐車場法第10条は、この駐車場整備地区の都市計画が決定された場合は、その地区内の駐車需要に応ずるために必要な路外駐車場に関する都市計画を定めなければならないことを規定しています。
　豊島区においては、池袋駅周辺の約88ヘクタールが「池袋駐車場整備地区」として都市計画決定（昭和37年4月11日　建設省告示第1150号）されています。
　さらに、駐車場整備地区は、駐車場法第20条が定める建築物における自動車駐車場の附置義務と深い関連があります。附置義務については、地方公共団体が条例を定めることができ、東京都では、昭和33年に「東京都駐車場条例」（昭和33年10月1日　条例第77号）を制定しています。
　なお、豊島区内の都市計画駐車場は、3箇所です。（図表2-1-5）

• 池袋駐車場整備地区

　図表2-1-5　豊島区内の都市計画駐車場

(6) 用途別土地建物の分布

　用途地域を基本とする地域地区制による土地利用規制は、土地の合理的かつ健全な利用を促進することにより、市街地の環境の維持と都市機能の更新を図ることを目的としています。
　平成18年度の土地利用現況調査（都市計画法及び国土利用計画法に基づき、おおむね5年ごとに行う土地利用に関する基礎調査）による豊島区内の用途別土地建物分布状況は、図表2-1-6のとおりです。

　図表2-1-6　用途別土地建物分布状況

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