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街並み再生地区(南池袋二丁目)を指定しました

東京都は、「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」に基づく、街区再編まちづくり制度を適用した「街並み再生地区」を南池袋二丁目地区で指定しました。今後は、地区指定と同時に策定された「街並み再生方針」をガイドラインとして、段階的なまちづくりが進んでいきます。

「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」、「街区再編まちづくり制度」の詳細については、下記のリンクをご覧ください。

東京のしゃれた街並みづくり推進条例(東京都都市整備局)(新しいウィンドウで開きます)

街並み再生地区の概要

  • 指定日:平成16年12月21日
  • 名称:南池袋二丁目地区
  • 位置及び区域:豊島区南池袋二丁目地内
  • 面積:約5.3ヘクタール

街並み再生方針(ダウンロード)

街並み再生方針(区域図,方針,方針図)(PDF:699KB)

街並み再生方針

1.整備の目標

南池袋二丁目地区は、大規模低未利用地(小学校跡地)や大規模地権者が所有するまとまった敷地があり、土地の高度利用が図られていない一方、狭あいな道路に面した小規模で不整形な敷地や密集した戸建て住宅地が数多く見られ、防災性や安全性についての課題を抱える地区であるが、現在進められている環状5の1号線や地下鉄13号線などの都市基盤の整備や隣接地域の大規模な市街地再開発事業等により、地域のポテンシャルが著しく向上することが見込まれる地区である。地区の池袋副都心に隣接した立地特性を活かし、副都心内のサンシャインシティや東池袋の再開発街区と連携した地域の拠点的なまちとなるよう、土地の高度利用を図るとともに、安全で快適なまちづくりを進めていく。また、地上及び地下で歩行者の回遊性を高める歩行者空間を形成し、快適な歩行者ネットワークを確立するとともに、幹線道路の沿道としてふさわしい街並み景観を形成していくことを目標とする。
このため、地区内の大規模低未利用地の活用や狭小敷地の共同化を促進し、商業・業務系機能の導入等による土地利用転換を図るとともに、ファミリー世帯を中心とした居住機能を充実させ、商業・業務・住居が一体となり、副都心と連携したにぎわいのある街並みを誘導していく。また、環状5の1号線・補助81号線沿いは、池袋駅から連続する緑豊かな軸として、緑の充実を図る。

2.整備すべき公共施設・その他公益的施設に関する事項

1.主要交通動線(1)

大規模な土地利用転換等に伴う都市活動を支え、円滑な交通処理を図るため、幅員8メートルの主要な交通動線を整備する。

2.主要交通動線(2)

東通りを、快適かつ安全にショッピングのできる交通動線として位置づける。

3.広場状空地

地域活動の活性化や防災性向上のため、方針図に示すゾーンごとに、当該ゾーンの面積の合計の5パーセント以上の規模を有する広場状空地を整備する。また、これらの広場状空地においては、まちの顔となるよう適切な管理運営を行う。

3.土地の区画形質の変更に関する基本的事項

敷地分割を抑制する。また、合理的かつ健全な土地利用を図るため、敷地面積が1,000平方メートル以上となるよう、敷地統合を促進する。特に高度利用をする場合は5,000平方メートル以上となるよう誘導する。

4.建築物等に関する基本的事項

1.建築物等の配置及び形態

  1. 環状5の1号線、補助81号線に面する建築物は、幹線道路沿道にふさわしい整った街並みの形成を図るため、道路境界線からの後退距離を定める(後退距離は2メートルまたは0.6メートルとする)。
  2. 環状5の1号線、補助81号線に面する建築物は、幹線道路沿道にふさわしい整った街並みの形成を図るため、道路境界線から10メートル以内の区域内での最高高さ(前面道路の路面の中心からの高さ)を30メートルとする。
  3. 環状5の1号線、補助81号線に面する建築物には、幹線道路沿いににぎわいを生み出すため、環状5の1号線、補助81号線に面して開口部(ショーウインドー、オープンテラス等)や出入口を設ける。

2.建築物の用途

  1. 環状5の1号線、補助81号線の敷地においては、その1階部分に商業施設または生活支援施設など、新たなにぎわいをもたらす用途や地域住民の生活の利便性向上に資する用途誘導する。
  2. ファミリー世帯の都心居住を促進するため、住戸専用面積75平方メートル以上の住戸を誘導する。
  3. 複合機能地区としての整備を促進するため、商業・業務または公共・公益施設を誘導する。
  4. 風俗営業の用に供する施設を制限する。

3.その他配慮すべき事項

建築物の外観は、屋外広告物を含め相互に協調した意匠とする。

5.緑化に関する基本的事項

  1. 動線沿いのセットバック部分においては計画的に緑化を図り、連続性のある緑環境を形成する。
  2. 広場状空地についてはその面積の40パーセント以上を緑化する。
  3. 各敷地内地表部の緑化とともに、施設の屋上緑化を促進する。

6.実現に向けて講ずべき措置

1.街並み再生のための整備

方針に沿ったまちづくりを進めるため、下記に示す内容を「再開発等促進区を定める地区計画」の地区整備計画に定める。

  • 公共施設・その他公益的施設の整備(本方針2の整備すべき公共施設・その他公益的施設に関する事項)
  • 建物の高さ及び壁面等(本方針4の1)の建築物等の配置及び形態)
  • 緑化の整備(本方針5の緑化に関する基本的事項)

2.街並み再生の貢献に基づく容積率の割増

1.都市計画道路(環状5の1号線・補助81号線)に接する街区の場合

ア.下記に示す内容を「再開発等促進区を定める地区計画」の地区整備計画に定める場合は、容積率の最高限度を500%とする。

  • 都市計画道路境界線からの壁面後退距離を2メートルとする。(本方針4の(1)の1)
    上記内容に加え、都市計画道路に10メートル以上接し、敷地面積が1,000平方メートル以上の場合は、下記の評価基準により容積率を加算できる。
  • 有効空地率40パーセント以上の場合は、100パーセント
  • 1階部分に商業施設または生活支援施設を敷地面積の2分の1以上設ける場合は、50パーセント
  • ファミリー向け住宅(住戸専用面積75平方メートル以上)を延べ床面積の3分の1以上設ける場合は、50パーセント(敷地面積5,000平方メートル未満)、150パーセント(敷地面積5,000平方メートル以上)
  • 商業(1階部分は除く)、業務または公共施設を延べ床面積の4分の1以上設ける場合は、50パーセント

イ.下記に示す内容を「再開発等促進区を定める地区計画」の地区整備計画に定める場合は、容積率の最高限度を400パーセントとする。(ただし、都市計画道路と主要交通動線(1)の両方に面する場合は480パーセント、都市計画道路と幅員6メートルの生活動線の両方に面する場合は450パーセント)

  • 都市計画道路境界線からの壁面後退距離を0.6メートルとする。(本方針4の(1)の1)


2.その他の道路に接する街区の場合

ア.主要交通動線(1)に接する街区の場合、容積率の最高限度を480パーセントとする。
イ.「再開発等促進区を定める地区計画」の地区整備計画でゾーン内に生活動線を定め、幅員6メートル道路の整備を行う場合、容積率の最高限度を360パーセントとする。
ウ.「再開発等促進区を定める地区計画」の地区整備計画でゾーン内に生活動線を定め、道路境界線から道路の両側で0.6メートルづつの壁面後退を行う場合、容積率の最高限度を240パーセントとする。

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更新日:2016年11月1日